¿Planeas invertir en departamentos en Lima para vender a futuro? ¿O quizás estás interesado en adquirir una propiedad de segundo uso? Entonces, es fundamental que conozcas el impuesto de alcabala, un cobro que puede impactar directamente en tu presupuesto al momento de concretar la operación.
En el sector inmobiliario, la alcabala no suele aplicarse a la mayoría de departamentos en venta, pues son de estreno y están exonerados de este impuesto. Esto representa un beneficio económico importante que veremos más adelante.
Sin embargo, este tributo sí es obligatorio en gran parte de las transferencias inmobiliarias de segunda mano. Así que, para que tu próxima compra sea un éxito, aquí te contamos qué es alcabala, cuándo se paga, quién lo asume y qué exoneraciones existen. ¡Toma nota!
¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que se aplica cuando se transfiere la propiedad de un bien inmueble, ya sea por venta, permuta u otra forma contractual. Es decir, se paga cuando compras una casa o un departamento usado o de segunda mano.
Este impuesto tiene como finalidad financiar servicios y obras públicas a nivel local. Por eso, su recaudación es administrada por la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble. En Lima Metropolitana, el organismo responsable es el SAT (Servicio de Administración Tributaria).
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¿Quién debe pagarlo?
El pago del impuesto de alcabala corresponde al comprador del inmueble. No importa si eres persona natural o jurídica: si estás adquiriendo un bien usado, estás obligado a pagar este impuesto ante el SAT o en una notaría autorizada.
Es importante recordar que este impuesto no está relacionado con la forma de pago del inmueble (al contado, crédito hipotecario, etc.). Basta con que exista una transferencia de propiedad para que surja la obligación de pagar.
¿Hay alguna forma de evitar el pago de alcabala?
Sí, y esta es una de las mayores ventajas al adquirir tu primera vivienda. La forma más común de no pagar el impuesto de alcabala es comprar un inmueble bajo la modalidad de primera venta, es decir, un departamento nuevo adquirido directamente de una constructora o inmobiliaria.
En estos casos, el comprador está libre del impuesto, salvo por el valor del terreno si la venta incluye el lote. Esta exoneración, sumada a otros beneficios de estrenar propiedad, hace que muchas personas opten por departamentos nuevos en lugar de inmuebles de reventa, considerando el impacto que el 3% de alcabala tendría sobre el precio final.
También están exentas otras transferencias, como:
- Compras realizadas por el gobierno central, regional o municipal.
- Adquisiciones de embajadas, consulados u organismos internacionales.
- Inmuebles transferidos a universidades, colegios, iglesias o al Cuerpo General de Bomberos.
- Herencias, anticipos de legítima y particiones hereditarias.
- Transferencias anuladas por resolución de contrato.
¿Cómo se calcula el impuesto de alcabala?
El monto a pagar por el impuesto de alcabala equivale al 3 % del valor de la transferencia del inmueble. Sin embargo, las primeras 10 UIT están exoneradas, por lo que ese monto se descuenta antes de aplicar el cálculo.
Por ejemplo, en el presente año 2025 la UIT es de S/ 5350, entonces los primeros S/ 53,500 del valor de compra no están sujetos al pago del impuesto. Solo se aplica el 3 % sobre el monto que exceda esa cifra.
Veamos un ejemplo práctico:
Imagina que estás comprando un departamento en Barranco de segunda mano valorizado en S/ 272,122. Para calcular el impuesto:
- Se descuentan las primeras 10 UIT:
S/ 272,122 – S/ 53,500 = S/ 218,622 - Sobre ese monto se aplica el 3 %:
S/ 218,622 × 0.03 = S/ 6,558.66
¿Todavía no está del todo claro? Tranquilo, tenemos más ejemplos para ti:
🔵 Depa valorizado en S/ 150,000
- Valor de compra: S/ 150,000
- Tramo exonerado: 10 UIT = S/ 53,500
- Monto afecto: S/ 150,000 – S/ 53,500 = S/ 96,500
Impuesto a pagar (3 %): S/ 2,895
🟡 Depa valorizado en S/ 180,000
- Valor de compra: S/ 180,000
- Tramo exonerado 10 UIT = S/ 53,500
- Monto afecto: S/ 180,000 – S/ 53,500 = S/ 126,500
Impuesto a pagar (3 %): S/ 3,795
🔴 Depa valorizado en S/ 325,000
- Valor de compra: S/ 325,000
- Tramo exonerado 10 UIT = S/ 53,500
- Monto afecto: S/ 325,000 – S/ 53,500 = S/ 271,500
Impuesto a pagar (3 %): S/ 8,145
¿Dónde y cómo se paga el impuesto de alcabala?
En Lima Metropolitana, el pago del impuesto se realiza ante el SAT, ya sea en sus oficinas físicas o mediante su Agencia Virtual, que está disponible las 24 horas. También puedes hacer el trámite en notarías afiliadas al SAT, lo que facilita bastante el proceso si estás formalizando la compra del inmueble en una de estas entidades.
¿Cuál es el plazo para pagar?
Este pago debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente a la firma del contrato de compraventa.
Aparte, para poder inscribir la compraventa en Registros Públicos o formalizarla legalmente ante un notario, deberás presentar la constancia de pago del impuesto o, en caso aplique, la constancia de no obligación.
¿Qué documentos necesitas para hacer el trámite?
Para realizar la liquidación del impuesto, debes presentar:
- Documento de identidad del comprador.
- Copia simple del contrato de compraventa o minuta.
- Copia del autovalúo del predio (si no está registrado en el SAT).
- En caso de primera venta, documentación adicional que acredite la condición de constructora o el número de ventas realizadas.
Tener estos documentos listos te permitirá agilizar el proceso sin contratiempos.
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¿Qué pasa si no pagas?
⏳ Intereses moratorios: la deuda crece con el tiempo y puede superar el monto original del impuesto.
🛑 Restricción registral: podrías no poder inscribir la propiedad a tu nombre en Registros Públicos.
🧾 Multa adicional: si no presentas la declaración del predio ante el SAT, recibirás una sanción extra.
Ya sea que busques una vivienda de estreno o de reventa, siempre es importante conocer para qué sirve el impuesto de alcabala. Y recuerda, comprar un inmueble de primera venta te libera de este impuesto y puede marcar una diferencia considerable en tu presupuesto. ¡No dejes pasar la oportunidad de vivir en el depa de tus sueños!
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