Si estás a punto de comprar un departamento en Lima, es muy probable que en algún momento del proceso te pidan firmar un contrato de arras. Antes de aprobar cualquier documento, conviene que entiendas exactamente qué estás firmando y qué consecuencias legales tiene.

Este documento, aunque parece un simple formalismo, define qué pasa con tu dinero si algo no sale como esperabas. Por eso, entender qué es el contrato de arras te permite negociar desde una posición informada, no desde la confianza ciega en lo que te dicen en la mesa de ventas. A continuación, te explicamos su funcionamiento, sus tipos según el Código Civil peruano y los montos habituales en el mercado limeño.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo previo entre comprador y vendedor mediante el cual se entrega una suma de dinero como señal de compromiso para adquirir un inmueble en el futuro. No es la compraventa en sí, sino el paso que la antecede.

Funciona como una garantía de buena fe: tú demuestras interés real en el departamento y, a cambio, el vendedor se compromete a no ofrecerlo a otro comprador durante el plazo pactado. El documento debe precisar el precio final, el monto entregado, el plazo para firmar la compraventa y qué sucede si alguna de las partes incumple.

En el mercado peruano, este mecanismo gana relevancia en proyectos que se venden en planos o en preventa, donde la entrega del inmueble puede tardar meses o incluso años. El contrato de arras formaliza, con respaldo legal, un compromiso que de otro modo quedaría solo de palabra.

Marco legal: así regula el Código Civil peruano el contrato de arras

A diferencia de otros países donde las arras se rigen por la costumbre o por normas dispersas, en el Perú el Código Civil de 1984 dedica un título específico a esta figura, con reglas claras sobre sus efectos. Esto le da al contrato de arras una base normativa sólida, no una simple práctica comercial.

La norma reconoce tres modalidades, cada una con consecuencias jurídicas distintas. Conocer la diferencia entre ellas es, probablemente, el criterio técnico más importante antes de firmar.

Arras confirmatorias: prueba de que el contrato ya existe

Según el artículo 1477 del Código Civil, la entrega de arras confirmatorias implica que el contrato ya quedó concluido entre las partes. Si todo se cumple según lo pactado, el monto entregado se devuelve o se descuenta del precio final de la compraventa.

Este tipo de contrato de arras no permite que ninguna de las partes se retracte libremente. Si tú, como comprador, no cumples por una causa que te es atribuible, el vendedor puede dejar sin efecto el contrato y conservar el dinero entregado, conforme al artículo 1478.

Arras penales: la señal que también castiga el incumplimiento

Las arras penales operan bajo la misma lógica de las confirmatorias, pero con una función adicional: actúan como cláusula penal anticipada. Si el vendedor es quien incumple, el artículo 1478 establece que debe devolverte el doble de lo que recibió.

Además, el artículo 1479 permite que la parte afectada, en lugar de quedarse con la penalidad, opte por exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización según las reglas generales de daños y perjuicios. Esta flexibilidad legal es clave si la disputa termina en sede judicial.

Arras de retractación: la posibilidad legal de cambiar de opinión

A diferencia de las anteriores, las arras de retractación, reguladas en el artículo 1480, sí permiten que cualquiera de las partes se arrepienta del compromiso, pero con un costo definido por ley. Este tipo solo es válido en contratos preparatorios, no en la compraventa definitiva.

El artículo 1481 precisa el mecanismo: si tú te retractas como comprador, pierdes el monto entregado a favor del vendedor. Si es el vendedor quien decide no continuar, debe devolverte el doble de lo recibido. Esta es la modalidad que ofrece mayor margen de maniobra, aunque también el costo más alto si decides no seguir adelante.

Te puede interesar: Guía para comprar un departamento en Lima

¿Cuánto se paga por un contrato de arras en Lima?

El Código Civil peruano no establece un porcentaje mínimo ni máximo para las arras. El monto se define por negociación directa entre comprador y vendedor, o entre comprador e inmobiliaria.

En la práctica del mercado limeño, especialmente en proyectos de preventa o en planos, el monto suele expresarse como una cifra fija en soles, no necesariamente como un porcentaje del precio total. Esta cifra varía según el proyecto, la etapa de construcción, el plazo acordado para la firma de la minuta y las políticas comerciales de cada desarrolladora.

Lo que sí es un criterio técnico constante: el monto entregado en arras se descuenta del precio final de la compraventa una vez que ambas partes cumplen lo pactado. No es un pago adicional, sino un adelanto formal.

¿Cuánto tiempo dura el contrato de arras?

La duración del contrato de arras no tiene un plazo fijado por el Código Civil; es un punto que las partes deben establecer expresamente en el documento. Lo habitual es definir una fecha límite para la firma de la minuta o escritura pública de compraventa.

Este plazo suele depender de factores objetivos: si necesitas tiempo para gestionar un crédito hipotecario, si el inmueble está en construcción o si el vendedor requiere desocupar la propiedad. Mientras más variables intervengan, más extenso conviene negociar el plazo.

Si el plazo vence sin que se firme la compraventa, las consecuencias dependen del tipo de arras pactado. En las confirmatorias y penales, el incumplimiento activa las penalidades del artículo 1478; en las de retractación, se aplica directamente el artículo 1481.

Elementos que debe incluir un contrato de arras

Un contrato de arras bien redactado reduce el margen de conflicto. Aunque no existe un formato único, hay información que no debería faltar bajo ningún criterio:

• Datos completos de comprador y vendedor: nombre, documento de identidad y domicilio.
• Descripción exacta del inmueble, incluyendo partida registral en SUNARP, área y ubicación.
• Precio total de la compraventa y el monto específico entregado como arras.
• Tipo de arras pactado: confirmatorias, penales o de retractación.
• Plazo máximo para la firma de la minuta o escritura pública.
• Cláusula de jurisdicción, que suele fijar a Lima como sede para resolver controversias.

¿Es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario?

No. Legalmente, un contrato de arras privado tiene validez sin la intervención de un notario. Sin embargo, firmarlo ante notario otorga «fecha cierta» al documento, lo que significa que su fecha de suscripción queda certificada y resulta más difícil de cuestionar ante una disputa.

Esta formalidad adicional fortalece tu posición si el proceso termina en una reclamación judicial. Por eso, en operaciones de montos considerables —como la compra de un departamento—, la recomendación técnica es siempre optar por la vía notarial.

Ahora ya sabes qué implica un acuerdo de arras. Como ves, te permite tomar decisiones con criterio técnico, no solo con entusiasmo por el inmueble que te gustó. Además, Conocer sus efectos legales y los plazos que debes negociar marca la diferencia entre una compra protegida y una llena de incertidumbre.

En  Verdant Inmobiliaria, llevamos más de 13 años desarrollando proyectos en ubicaciones estratégicas de Lima, combinando arquitectura contemporánea, calidad y un compromiso real con el entorno. Si estás explorando nuevas opciones para invertir o mudarte, nuestro equipo puede acompañarte en todo el proceso. ¡Contáctanos para cotizar tu próxima propiedad!