Comprar tu primer departamento en Lima es un momento emocionante, pero también puede ser desafiante debido a los nuevos términos y procesos que involucra, como la carta fianza.

Es normal sentirse un poco abrumado al encontrarse con este concepto, sobre todo si no sabes realmente lo que implica. Sin embargo, queremos que veas este documento no como una barrera, sino como una herramienta esencial que te brinda mayor seguridad y respaldo en tu camino como comprador.

Por eso, a continuación te explicamos qué es una carta fianza, cómo funciona y por qué es tan importante. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es una carta fianza?

La carta fianza es una garantía financiera que emite un banco o aseguradora, con el objetivo de asegurar que tanto el comprador como el vendedor cumplan con lo acordado en el proceso de compra. 

Si alguna de las partes no cumple con sus compromisos, la carta fianza garantiza que la otra parte recibirá el monto acordado sin tener que enfrentar largos procesos judiciales. Esto significa más seguridad para ti en cada paso.

¿Cómo funciona una carta fianza en el ámbito inmobiliario?

En el sector inmobiliario, esta herramienta puede tener distintos roles, pero su principal función es protegerte como comprador. Así que, para aprovecharla al máximo, te explicamos en detalle cómo funciona una carta fianza:

Al solicitar un crédito hipotecario a un banco que no es el promotor del proyecto, es necesario esperar a que se levante la hipoteca matriz antes de inscribir la nueva hipoteca. Para resolver esta situación y evitar retrasos en el proceso, la inmobiliaria y el banco promotor emiten una carta fianza a favor del banco que te otorgará el crédito.

Este documento actúa como garantía para respaldar el desembolso del préstamo, mientras se completa el proceso de independización del inmueble. Durante ese periodo, la carta fianza permanece bajo custodia del banco emisor del crédito, protegiendo su posición hasta que la propiedad esté libre de cargas y pueda inscribirse sin limitaciones.

Una vez que se levanta la hipoteca matriz y el departamento queda independizado, el banco que elegiste puede inscribir la hipoteca de primer rango correspondiente. Posteriormente, podrás registrar el inmueble a tu nombre en la Sunarp.

Características de una carta fianza

De lo analizado en los ejemplos anteriores, podemos destacar que una carta fianza es:

• Irrevocable: Tras su emisión, no puede ser cancelada ni modificada unilateralmente por la entidad emisora o el solicitante. Esto brinda confianza al beneficiario, ya que la garantía se mantiene vigente hasta la fecha de vencimiento o hasta su ejecución.
• Incondicional: No se pueden imponer nuevas cláusulas. La aseguradora está obligada a pagar el monto indicado bajo las condiciones pactadas en la carta fianza.
• De ejecución inmediata: Puede ejecutarse tan pronto como el solicitante incumpla sus obligaciones, siendo suficiente la presentación de una solicitud válida por parte del beneficiario.
• Temporal: Tiene una vigencia determinada, la cual debe coincidir o superar el periodo de duración del compromiso garantizado. Por lo general, su plazo no es menor a 30 días ni mayor a 5 años.

Beneficios de contar con una carta fianza

Algunos de los principales beneficios de la carta fianza son:

1. Ofrece seguridad a ambas partes

Este documento brinda respaldo tanto al beneficiario como al ordenante. Si no se cumple con lo pactado, la entidad emisora cubrirá la obligación garantizada, evitando retrasos o paralizaciones en el proceso y protegiendo los intereses de ambos lados del acuerdo.

2. Garantiza claridad en el trato

Al estar vinculada a un contrato específico, la carta fianza establece con precisión el monto, plazo y condiciones de ejecución, lo que ayuda a reducir ambigüedades y malentendidos.

3. Previene conflictos legales

Gracias a su carácter incondicional y de ejecución inmediata, no se requiere iniciar un proceso judicial para hacerla efectiva. Esto reduce significativamente el riesgo de disputas legales prolongadas.

4. Facilita la obtención de financiamiento

Permite al comprador solicitar el crédito en un banco distinto al del promotor, así como ofrece respaldo suficiente para garantizar la operación y demostrar solvencia.

¿Por qué la carta fianza no es un gasto, sino una inversión en tu tranquilidad?

Muchos compradores primerizos tienden a ver la carta fianza como un obstáculo, especialmente porque no entienden por completo cómo funciona. No obstante, esta herramienta está diseñada para brindarte confianza y seguridad. 

Lejos de ser solo una protección para la inmobiliaria o el vendedor, la carta fianza es una garantía para ti. En caso de que algún proceso no se desarrolle según lo esperado, te asegura que no serás el afectado.

Aunque en la mayoría de los casos las inmobiliarias no asumen la carta fianza, esto no debe ser motivo para rechazarla. Al contrario, verla como una inversión en tu tranquilidad te permitirá avanzar con mayor seguridad. 

Lo que podrías considerar como un gasto inicial es solo un pequeño porcentaje del monto total, pero los beneficios que aporta en términos de ahorro de tiempo y protección de tu inversión hacen que valga la pena.

¿Cuánto se invierte en una carta fianza?

Si no recibes bonos del Estado, el costo de una carta fianza oscila entre el 3% y el 5% del monto del desembolso de tu crédito. Si accedes a bonos, el mismo porcentaje se calcula sobre el 110% del valor total del inmueble. 

En este sentido, debes analizar si te conviene asumir el gasto, teniendo en cuenta tu situación económica y los beneficios que te ofrece como comprador.

Si las condiciones que te brinda tu banco te permiten cubrir el costo sin dificultades, enhorabuena. De lo contrario, considera solicitar el crédito directamente con el banco promotor del proyecto o realizar una portabilidad financiera en el futuro (es decir, trasladar tu deuda a dicha entidad) para evitar el pago por la carta fianza.

Ahora ya sabes cuál es la función de una carta fianza en el sector inmobiliario, además de sus características y beneficios. Si necesitas solicitar una o te la proponen en una transacción, recuerda la información que te brindamos y revisa cada detalle con tu banco para que todo esté claro y tu compra sea un éxito.

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